Previo a la celebración del contrato se deben tener en cuenta ciertos requisitos esenciales para lograr una correcta adquisición de un inmueble en Colombia. Tales requisitos se describen en los siguientes pasos:

PASO 1

El comprador debe solicitar al vendedor que le envíe un certificado de tradición y libertad del inmueble (con máximo un mes de expedición) para verificar que el inmueble es de propiedad de quien lo ofrece en venta y que sobre el mismo no pesa ningún gravamen como hipotecas o embargos.

La solicitud del certificado de tradición y libertad se hace ante la “Oficina de Registro de Instrumentos Públicos” del lugar en el cual se encuentre ubicado el inmueble; para su solicitud se necesita el número de matricula inmobiliaria del inmueble, su dirección o el documento de identificación del propietario y el pago del valor correspondiente a la expedición del certificado de tradición.

Así mismo, es aconsejable que el comprador solicite un estado de cuenta del inmueble ante las tesorerías municipales o Distritales del lugar de ubicación del mismo, con el fin de asegurar que el inmueble se encuentre a paz y salvo por concepto de impuestos.

PASO 2

Si verificada la información expuesta en el paso anterior no existe ningún inconveniente, se puede suscribir el contrato de compraventa a través de escritura pública, la cual deberá ser otorgada por el comprador directamente o a través de otra persona que lo represente en Colombia, a la cual le deberá otorgar un poder especial para que la suscriba en su nombre.

El poder debe ser otorgado ante notario por el comprador, y en los casos en que el poder se otorgue desde el exterior, la firma del notario debe ser abonada ante el Cónsul de Colombia en el país en el que se otorga el documento. Una vez cumplidos estos pasos, el poder debe ser legalizado en Colombia ante el Ministerio de Relaciones Exteriores para que goce de plena validez.

La anterior cadena de autenticaciones puede obviarse si el país en el que suscribe el poder ha suscrito la Convención de la Haya, en cuyo caso bastará la firma ante notario y que posteriormente la autoridad competente en el país en que se suscribe coloque el sello de apostilla. En este caso no se requiere la posterior legalización ante el Ministerio de Relaciones Exteriores en Colombia.

PASO 3

Una vez establecidas las condiciones del contrato de compraventa, cuales son la determinación del inmueble por su área y linderos, el precio, forma de pago y plazo de entrega, se procede a otorgar la escritura pública de compraventa, la cual deberá ir acompañada de los siguientes documentos, entre otros:

• Poder para suscribir la escritura pública, otorgado por el comprador a quien actúa como su apoderado.
• Minuta (texto) de la escritura pública de compraventa indicando el nombre del comprador, el nombre del vendedor y los datos de identificación de cada uno, la indicación de los linderos del inmueble, el precio de venta, la forma de pago del precio y las demás generalidades de ley.
• Paz y salvo de valorización (este es el comprobante de pago del impuesto de valorización que por lo general cobran todos los municipios), en Bogotá lo expide el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).
• Paz y salvo del impuesto predial o fotocopia del recibo de pago del año gravable en que se otorga la escritura.
• Si el inmueble esta sometido a régimen de propiedad horizontal (por tratarse de una casa en un conjunto cerrado o de un apartamento en un edificio) es necesario presentar paz y salvo de la administración de la propiedad horizontal y opcionalmente se puede adjuntar copia autentica de la escritura publica que contiene el reglamento de propiedad horizontal al que se encuentre sometido el inmueble.

PASO 4

En cuanto a la forma de pago del precio por parte del comprador en el caso de inversionistas extranjeros, el dinero debe ser consignado en la cuenta del vendedor, diligenciando el formulario No. 4 del Banco de la República relativo a inversiones internacionales, en los casos en que la inversión se realiza para compra de inmuebles. Esta transferencia de dinero no generará impuestos por tratarse de inversión extranjera. El comprador tendrá tres meses para registrar ante el Banco de la República el registro de la inversión extranjera acreditando con el certificado de tradición y libertad su propiedad sobre el inmueble. El registro es fundamental con el fin de poder ejercer los derechos cambiarios, como por ejemplo, remitir al exterior el dinero una vez enajene el inmueble.

PASO 5

En la notaría en la cual se otorgue la escritura pública deben pagarse los derechos notariales, que equivalen al 2.7 por mil del valor de la operación (lo acostumbrado es que el valor de los mismos lo pague 50% por el comprador y 50% por el vendedor) y el 1% del valor de la operación por concepto de retención en la fuente si quien vende el inmueble es persona natural (el pago de la retención en la fuente corresponde al vendedor).

Una copia de la escritura pública de compraventa debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, donde deberá cancelarse el impuesto de registro o beneficencia (equivalente al 1% del valor de la operación) y los derechos de registro (equivalentes al 0.5% del valor de la operación), los cuales generalmente paga el comprador. El trámite ante la respectiva oficina de registro tarda entre tres días hábiles y un mes dependiendo de la ciudad en donde se efectúe la operación.

PASO 6

Una vez inscrita la copia de la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro y el inmueble le ha sido entregado al comprador, éste se convierte en el nuevo propietario del inmueble y puede ejercer los derechos que como tal le corresponden.